Что делать, чтобы сменить управляющую компанию

Недовольство собственников работой управляющими компаниями (УК) многоэтажных домов (МКД) — это распространенная проблема. Часто жильцам не нравится качество предоставляемых услуг или завышение тарифов, и они и не понимают, за что платят деньги. Во многих случаях все ограничивается жалобами, однако при регулярных нарушениях жильцы многоэтажки решают управляющую компанию сменить. Проект «Ура, помощь!» рассказывает, как именно это сделать.

За что отвечает УК

Управляющая компания как юридическое лицо ответственна за обслуживание многоэтажек. Она должна следить за состоянием общего имущества и выступать посредником между жильцами и поставщиками ресурсов.

Все обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе России, а также в договоре с собственниками квартир. Основные направления работы управляющей компании:

• пожарная безопасность;
• обслуживание и ремонт подъездов, подвальных помещений, лифтов, инженерных коммуникаций;
• ликвидация различных повреждений и их последствий;
• уборка подъездов и территории;
• благоустройство прилегающей территории;
• вывоз мусора;
• установка и обслуживание счетчиков;
• регулярный осмотр общедомового имущества, выявление дефектов;
• подготовка к зимнему сезону.

Эта организация является представителем жильцов при общении с поставщиками. Она нанимает рабочих и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями. Сотрудники УК собирают и хранят технические документы и информацию о собственниках, а также проводят собрания жителей.

У жильцов есть право сменить управляющую компанию, если их не устраивает качество ее работы.

Причины для расторжения договора с управляющей компанией

Чтобы прекратить взаимодействие с компанией, нужны определенные причины. Согласно последним изменениям в ЖК РФ делать это можно не часто, а спустя год обслуживания.

Есть два основных повода расторжения договора. К ним относятся:

• управляющая компания недобросовестно работает. Чтобы это доказать, нужны копии обращений в прокуратуру, контролирующие органы и Роспотребнадзор;
• изменение способа управления зданием. Скажем, если жильцы выбрали ТСЖ, то оно и обеспечит новую организацию, а с предыдущей договор будет расторгнут.

В обоих случаях собственники могут в одностороннем порядке отказаться от услуг УК и поменять ее на новую.

Как сменить УК многоквартирного дома

Приведем подробную инструкцию, что нужно делать.

1. Подобрать новую управляющую организацию. Необходимо внимательно ознакомиться с УК, которые есть в городе, поискать отклики о её работе, проверить наличие у потенциальных претендентов лицензии, а также посмотреть на состояние зданий, за которые эти УК отвечают. После этого можно обратиться в организации и попросить их составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

2. Разобраться, с чем именно не справляется текущая управляющая компания, и подготовить список претензий. По каждой из них можно направить жалобы. Если компания их игнорирует, нужно обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

3. Пообщаться с другими собственниками и сформировать инициативную группу.

4. Сформулировать повестку общего собрания собственников. Дополнить документ пунктом о расторжении договора управления, заключенного с действующей управляющей компанией. Также нужно добавить название желаемой организации.

5. Нужно указать одну из двух причин для расторжения договора – либо несоблюдение условий договора, либо смена способа управления домом.

6. Выбрать форму собрания — очную или заочную. В первом случае собственники лично посещают собрание, во втором — оставляют свой голос в соответствующем бланке. Заочная форма лучше, поскольку не всегда есть возможность собрать всех жильцов в одном месте и в одно время.

7. Уведомить собственников о проведении общего собрания (написать в чаты, разместить объявления в подъездах). Это необходимо сделать как минимум за 10 дней.

8. Провести собрание. Связаться с теми, кто не присутствовал на нем, передать им бланк для голосования, попросить заполнить его в установленные сроки.

9. Закрепить результаты голосования в протоколе общего собрания. Этот документ оформляется в письменной форме в период, обозначенный общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с момента его проведения. В протоколе должны расписаться председатель собрания, секретарь, а также члены счетной комиссии. Чтобы минимизировать возможные риски, лучше обратиться к юристу.

Чтобы решение о смене управляющей компании было правомочным, необходимо соблюсти соблюден кворум — это более 50% голосов собственников

10. В течение 5 дней нужно оповестить об итогах собрания собственников, действующую УК и ту, которую вы выбрали. Кроме этого необходимо предоставить в государственную жилищную инспекцию ряд документов. Он включает в себя оригинал протокола общего собрания и принятого решения, перечень собственников квартир, реестр уведомления собственников о проведении собрания, оригинал бланков голосования, список тех, кто проголосовал очно и заочно.

Если прежняя организация отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, можно направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или обратиться в суд. Кроме самой жалобы потребуется вся документация, которая подтверждает нарушения

11. Оформить договор с новой УК. В нем должна быть подпись более 50% собственников. После этого новая управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В течение 10 рабочих дней в ее лицензию вносится новый дом.

12. Предыдущая УК в течение 3 рабочих дня со дня прекращения договора управления домом обязана передать всю техническую документацию и доступы к общедомовому имуществу новой.